Archive | TASACIONES

NUEVO VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL

Análisis sobre el nuevo valor de referencia Catastral que figura en la llamada Ley Anti Fraude

valor de referencia

Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016

En lo que respecta a los impuestos sobre  Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados  (ITPAJD), así como, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD), se modifica la base imponible de dichos impuestos, pasando a ser sí o sí, el nuevo valor de referencia de Catastro.

Tras varias sentencias del Tribunal Supremo, en las que se ha establecido como doctrina jurisprudencial que, cuando exista un mercado de los bienes de que se trate, el valor real coincide con el valor de mercado.

Por otra parte, este mismo órgano, en recientes pronunciamientos, entre ellos la sentencia 843/2018, de 23 de mayo de 2018, ha determinado que el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes, que recoge la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo. Esta nueva Ley modifica la base imponible del impuesto, sustituyendo el valor real por valor, concepto que se equipara al valor de mercado, en la nueva “figura” del  valor de referencia Catastral.

¿Que es el valor de referencia?

Consiste este nuevo valor de referencia catastral en una valoración, que realiza la Dirección General del Catastro, “como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público. Para ello emplea los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario”.  https://www.catastro.meh.es/esp/faqs.asp#vr

Pero en caso de que el valor declarado, escriturado, sea superior al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible éste valor y no el de referencia catastral, esto es, el mayor de entre esos  dos valores.

Esto quiere decir que, si declaras un valor (el real al que has hecho la transacción o el de unas tasaciones realizadas) menor que el valor de referencia catastral, tendrás casi con certeza una “carta” de hacienda reclamando el abono de la diferencia, y probablemente una sanción pecuniaria.

El valor de referencia del inmueble, será la base mínima de tributación en estos impuestos y no debe de ser mayor que el valor de mercado.

Según exponen en la SEC sobre el valor de referencia:

El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad.

Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.

En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.

Que inconvenientes veo a este sistema:

Pues que es, un método generalista, no homogéneo, abstracto y ambiguo, entre otras cosas.

Se dice que se basa en las transacciones realizadas ante fedatarios públicos, cuando en realidad se cambia el método de valoración. Porque lo que se declara no les vale. Si lo declarado es menor de lo que estipulan en el nuevo valor de referencia, no sería correcto, pero resulta que, si es mayor, ¡cómo no!, si valdría.

Por ejemplo,  cuatro viviendas de un mismo bloque, sean a no de la misma planta, tendrán el mismo valor, el valor será el mismo, sin tener en cuenta las calidades y el estado de conservación de los mismos, si tienen o no reforma y como son sus terminaciones. Lo mismo entre bloques próximos, no hay visita de perito, luego la valoración es abstracta y ambigua. Las valoraciones deberían de ser particularizadas al estado de conservación, antigüedad, ubicación y calidades individuales de cada una de ellas entre otras cosas, así es como se haría en las tasaciones de los inmuebles.

Que se puede hacer:

Pues lo recomendable sería pagar impuestos en base a lo que pretende la ley, esto es, según el valor de referencia catastral y luego si pensamos que no es el valor correcto, puesto que no se corresponde con el valor de mercado, puede impugnarse nuestra propia autoliquidación, aportando el media de prueba adecuado conforme a derecho, lo más eficaz serían unas tasaciones realizada por técnico competente. https://www.boneltopografia.com/tasaciones/.

O recurriendo la liquidación que se le notifique, cuando no haya presentado autoliquidación, o lo haya hecho declarando un valor inferior al de referencia, esto es menos aconsejable, por el posible expediente sancionador.

También antes de realizar cualquier tipo de negocio sobre la vivienda, podrá acudir al catastro para intentar que cambien ese valor de referencia aportando un escrito explicativo de las razones que lo justifiquen el cambio de valor, sería interesante y primordial presentar una valoración de mercado hecha por técnico competente.

https://www.catastro.minhap.es/asistentecc/asistentecc.html

Concluyendo:

La administración “presupone” que el valor de referencia Catastral es cuasi coincidente con el Valor de Mercado, y que por lo cual, se debe emplear como base imponible para los impuestos mencionados, cuando no hay nada más lejos a la realidad. Lo mas parecido a la realidad serían los valores obtenidos de las tasaciones.

Plusvalía Municipal que es y cómo se reclama

Plusvalía Municipal que es y cómo se reclama

La Plusvalía municipal sobre el incremento del valor del suelo, es un impuesto que cobra el ayuntamiento en función del incremento del valor del suelo de la vivienda desde que se compró, a su posterior venta.

Es decir, se trata de pagar un impuesto cuando el valor del suelo se ha incrementado, por tanto, si el Ayuntamiento reclama una plusvalía en un caso de estos, lo que se debe de hacer es, realizar una tasación de la vivienda a fecha de la venta de la misma para poder reclamar, en esta tasación, se debe discriminar entre el valor de la construcción y el del suelo, y compararlo con el valor del suelo de cuando se compró la vivienda, para ello puedes emplear la tasación que se hizo al solicitar la hipoteca. Si el resultado es negativo, es que no ha habido incremento del valor del suelo, y por tanto no se debería de pagar impuesto alguno.

En la época del boom inmobiliario (2006-2008), el precio de la vivienda (construcción y suelo) estaba por las nubes, luego en la época de la crisis inmobiliaria (2011-2013), los precios bajaron de forma acusada, de tal forma que muchas personas que compraron con el boom inmobiliario,  y posteriormente  con la crisis perdieron su trabajo,  tuvieron que vender a precios muchos más bajos, a pesar de ello, el Ayuntamiento les giraba recibo de plusvalía, cuando la realidad es que perdieron dinero con la venta, en estos casos, es obvio que el suelo también se vio afectado, produciéndose un decremento de su valor, está claro que todos estos casos son aptos para poder reclamar, para lo cual es imprescindible presentar la tasación o informe pericial de reclamación de plusvalía, que justifique que no ha habido incremento del valor del suelo.

https://www.boneltopografia.com/presupuestos/precios-trabajos-topograficos/

Perito Judicial como se designa

Perito Judicial

Según la LEY 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Procedimiento para la designación judicial de Perito.

https://boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323&p=20151028&tn=1#a341

perito judicial

El dictamen y la intervención del perito judicial acostumbran a ser clave para el veredicto final que emite el juez, por lo que el trabajo que desarrolla es realmente interesante y gratificante, en el que ha de demostrar una gran profesionalidad, ya que en ocasiones se tratan temas técnicos altamente complejos y difíciles de evaluar que han de ser expuestos con gran claridad.

Cualesquiera de las partes de un litigio, puede solicitar al juez la intervención de un perito judicial que resuelva las distintas cuestiones que se dirimen. Ante esto el juzgado solicita o acude a los listados de peritos que cada año envían al juzgado los distintos colegios profesionales.

Una vez seleccionado el perito, por sorteo, se le comunica a éste su designación, con lo que debemos comparecer ante los juzgados para informarnos de la pericia a realizar. Posteriormente en su caso firmar la aceptación del cargo, y presentar la provisión de fondos del trabajo a realizar.

Una vez realizada esa provisión de fondos, el perito está obligado a entregar el informe pericial dentro del plazo designado por el juzgado. Para ello lo primero es recabar toda la información posible de las actuaciones, y a partir de ahí realizar un estudio pormenorizado aportando en el informe toda aquella información; planos, certificados, documentos varios…  que demuestren o sustenten el dictamen pericial al que se haya llegado según su leal saber y entender.

Pasado un tiempo el perito será emplazado para acudir el día del juicio para ratificar su informe pericial y someterse a las preguntas o dudas de su señoría y letrados de ambas partes.

Por ello, decimos que para la resolución del juicio es de vital importancia la prueba, es decir, el informe pericial presentado.

 

https://www.boneltopografia.com/tasaciones/peritaciones-judiciales/

Tasación Pericial Contradictoria

tasación pericial contradictoria

Si una vez que compra un inmueble o en caso de heredarlo y después de abonar los impuestos correspondientes, recibe una carta (liquidación) de hacienda o del organismo competente reclamando el pago de una cantidad extra, como consecuencia de una  valoración mucho mayor , y considera con buen criterio que no está conforme, siempre se puede solicitar una  Tasación pericial contradictoria. 

Fases del procedimiento:

Inicio:

Una vez recibida la liquidación, debe presentar la solicitud de tasación pericial contradictoria.Tiene un mes de plazo.

El hecho de presentar la solicitud, determinará la suspensión de la ejecución de la liquidación y de plazo, para interponer recurso o reclamación, contra la misma, así como, la suspension del plazo para iniciar el procedimiento sancionador.

Tramitación:

Si la valoración no fue realizada con dictamen de un perito de la Administración, podremos solicitarla, se le notificará al interesado la valoración del perito de la Administración y requerirá para que nombre un perito de parte, y aporte una nueva valoración en el plazo de un mes (hojas de aprecio). Este perito deberá tener título adecuado a la naturaleza del bien objeto de la valoración y el pago de sus honorarios correrá a cargo del interesado.Si el interesado no nombra a su perito en un plazo de 10 días,  o no aportada la valoración, se entenderá que acepta la valoración de la Administración y finalizará el expediente de tasación pericial contradictoria.

Si la diferencia entre el valor determinado por el perito de la Administración y la tasación practicada por el perito designado por el obligado tributario, considerada en valores absolutos, es igual o inferior a 120.000 euros y al 10 por ciento de la tasación del perito de parte, esta última servirá de base para la liquidación.

Si la diferencia es superior, se designa perito tercero. Una vez aceptado el nombramiento se le hace entrega de las hojas de aprecio de los dos peritos anteriores, para que en el plazo de un mes confirme alguna de dichas valoraciones o realice una nueva.

Cuando la diferencia entre la tasación practicada por el perito tercero y el valor declarado, considerada en valores absolutos, supere el 20 por ciento del valor declarado, los gastos del tercer perito serán abonados por el obligado tributario y, en caso contrario, correrán a cargo de la Administración.

La valoración del perito tercero servirá de base a la liquidación que proceda, con los limites del valor declarado y el valor comprobado inicialmente por la Administración tributaria.

 

Terminación:

– Con la entrega de la valoración por el perito tercero.
– Por el desistimiento del interesado puesto de manifiesto por la falta de nombramiento de su perito o por la falta de entrega de la valoración por éste en el plazo de un mes, en ambos casos.
– Al no ser necesario nombrar al perito tercero por ser la diferencia entre el valor determinado por el perito de la Administración y la tasación practicada por el perito del interesado tributario, en valores absolutos, igual o inferior a 120.000 euros y al 10 por ciento de la tasación del perito del interesado.
– Por falta de depósito de los honorarios por la Administración o por el interesado.
– La caducidad, produce la paralización del procedimiento por causa imputable al interesado.

Ejecución:

La Administración dicta una liquidación que toma como base la valoración que corresponda en cada caso y la notifica en un mes.

Menú
Call Now Button